Яндекс.Погода


Обзор практики применения ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ

Обзор судебной практики по рассмотрению дел, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,

находящегося в государственной собственности субъектов
Российской Федерации или в муниципальной собственности
и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты

Российской Федерации»

     В соответствии с планом работы (п. 3.2) Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда на первое полугодие 2010 года проведено обобщение практики рассмотрения дел, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» за 2009 год и первое полугодие 2010 года.
     Проанализировано 30 дел, прошедших стадию апелляционного обжалования, из них апелляционным судом отменены 3 судебных акта первой инстанции. При пересмотре дел в кассационном порядке одно постановление апелляционного суда отменено и производство по делу прекращено в связи с отказом стороны от заявленных требований. 
     В 9 случаях требования субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - субъектов МСП) признаны судами обоснованными и подлежащими  удовлетворению.
          Закон об особенностях отчуждения имущества вступил в силу с 05.08.2008, за исключением его отдельных положений, которые применяются к правоотношениям, им урегулированным, с 01.01.2009 и 01.07.2010. 
          Федеральным законом от 17.07.2009 № 149-ФЗ в названый Закон внесены изменения, связанные с условиями выкупа арендуемого имущества. Так, новыми поправками, вступившими в силу 22.07.2009, предусмотрено, что право на выкуп может быть реализовано в случае использования имущества на праве аренды в течение двух и более лет до дня вступления Закона  в силу (до 05.08.2008) и при отсутствии задолженности по арендной плате за такое имущество,  неустойкам   (штрафам, пеням) на  день  подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права. 
       До внесения указанных изменений субъект МСП мог претендовать на льготный выкуп в случае использования им имущества в течение трех и более лет до 05.08.2008 и при условии, что арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока. 
       Данный Закон фактически является частью программы, реализуемой в поддержку малого и среднего предпринимательства в целях оказания им адресной государственной помощи для осуществления деятельности и дальнейшего развития бизнеса, и предусматривает для таких субъектов льготные, преимущественные условия приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества. 
       Между тем, как показывает практика, спорные вопросы по применению этого Закона у участников правоотношений возникают нередко, и в большинстве своём они касаются условий, при которых преимущественное право, закреплённое данным Законом, может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства.  
       Такие спорные вопросы можно разделить на три группы.
     
       Первая связана с правильным определением субъекта, который претендует на льготный выкуп, проверкой его на соответствие требованиям, установленным Законом, таким как наличие статуса субъекта МСП, использование им имущества на условиях аренды в течение срока, установленного в пункте 2 статьи 3 названного Закона, соблюдение сроков внесения арендных платежей. 
       
       1.1. Непредставление документов, подтверждающих статус субъекта малого и среднего предпринимательства одновременно с заявлением о выкупе имущества, не является основанием для отказа в преимущественном праве приобретения арендованного имущества. 
          Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, которым оставлено в силе решение государственного органа, отказавшего обществу в преимущественном праве приобретения арендуемого имущества по причине непредъявления одновременно с заявлением о выкупе документов, подтверждающих статус заявителя как субъекта МСП, мотивировав это следующим.
       Закон об особенностях отчуждения имущества не содержит условия о том, что к заявлению, направляемому в уполномоченный орган в соответствии с частью 2 статьи 9 данного Закона, должны прилагаться какие-либо документы.   
          В части 4 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что заявление подлежит возврату с указанием причин отказа, если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 названного Закона требованиям или отчуждение имущества не допускается по каким-либо другим причинам. Непредставление одновременно с заявлением документов, подтверждающих статус заявителя, не приведено и в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп имущества. 
          Следовательно, при наличии сомнений в отношении статуса заявителя комитет мог запросить у общества документы, подтверждающие его принадлежность к субъектам МСП, однако этого не сделал. Между тем материалами дела подтверждено, что общество является таким субъектом. 
          Таким образом, решение об отказе субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованного имущества в связи с непредставлением одновременно с заявлением таких документов не основано на законе (дело  № А66-5266/2009 в кассационном порядке не проверялось).

          1.2. Владение имуществом на условиях безвозмездного пользования даже при соблюдении иных условий, установленных в статье 3 Закона об особенностях отчуждения имущества, не позволяет субъекту МСП воспользоваться  преимущественным правом на приобретение такого имущества. 
          Общество использовало на условиях договора аренды часть нежилых помещений единой муниципальной собственности, а другую часть - на условиях безвозмездного пользования. Однако, заявляя о своём праве на приватизацию данного комплекса, указало, что фактически имеет место единый договор аренды.                 
          Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора необходимо учитывать буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Судом установлено и материалами дела подтверждено, что стороны в отношении части помещений определили предмет договора как безвозмездное пользование имуществом, распространив на данные правоотношения правовое регулирование главы 36 ГК РФ «Безвозмездное пользование». 
           Договор аренды является возмездным договором.  В данном случае признак платности за предоставленное в пользование имущество отсутствует.
           В соответствии со статьёй 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок более года, подлежит государственной регистрации. В рассматриваемом случае договор не прошёл государственную регистрацию, что также свидетельствует о том, что он не является договором аренды, в противном случае указанный договор не может быть признан заключённым.
           При таких обстоятельствах отказ субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованного помещения суд обоснованно признал правомерным (дело № А13-19246/2009 в кассационном порядке не проверялось). 

          1.3. Для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона об особенностях отчуждения имущества, правовое значение имеет наличие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, согласно которому имущество фактически используется в течение срока, определённого названной нормой, а не дата государственной регистрации данного договора.
          Общество и комитет заключили договор аренды, который впоследствии дополнили соглашением об изменении площади и инвентарного номера помещения, передаваемого в аренду. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке спустя год после его подписания комитетом и субъектом МСП. Дополнительное соглашение, которым уменьшена площадь арендуемого помещения и изменён его инвентарный номер, также зарегистрировано позднее даты его составления и подписания сторонами.
           Комитет, ссылаясь на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», посчитал, что срок, установленный пунктом 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества, следует исчислять с момента государственной регистрации данного договора, а не с момента его подписания сторонами.
          Суд апелляционной инстанции признал такой подход в толковании названного Информационного письма ошибочным, указав, что правовое значение в данном случае имеет значение факт регистрации договора на момент обращения с заявлением о выкупе имущества, которое фактически используется с момента составления договора и подписания сторонами. 
          Также судом установлено, что причиной уменьшения арендуемой площади явилась реконструкция объекта (установка внутренних перекрытий), инвентарный номер изменён в ходе инвентаризации здания, в котором расположено спорное помещение.
          При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что с момента заключения договора аренды и до момента государственной регистрации дополнительного соглашения объект аренды не менялся. Поэтому наличие зарегистрированного договора аренды свидетельствует о соблюдении заявителем условия для выкупа имущества, связанного со сроком его использования (дело № А66-5266/2009 в кассационном порядке не проверялось). 
          По другому делу суд, установив, что договор аренды нежилого помещения в нарушение положений статьи 651 ГК РФ не прошёл государственную регистрацию, признал его незаключённым. Доводы предпринимателя о наличии в отношении спорного объекта другого договора аренды, заключённого на срок менее года, а, значит, не требующего государственной регистрации, суд отклонил, поскольку заявитель не представил доказательств, что при наличии двух договоров, предусматривающих арендные отношения на один и тот же период, действовал именно тот, в отношении которого законом не установлена обязательная государственная регистрация.
          При таких обстоятельствах основания для принятия решения о продаже заявителю нежилого помещения отсутствовали (дело № А13-9570/2009 в кассационном порядке не проверялось).
       
          1.4. Основанием для отказа субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованного имущества послужило ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному внесению арендных платежей. При этом суд указал, что изменение в последующем данного критерия в связи с поправками, внесёнными 17.07.2009 в Закон об особенностях отчуждения имущества, не влияет на законность оспариваемого решения.
          Предприниматель оспаривал решение органа местного самоуправления в части определения открытого аукциона в качестве способа приватизации нежилого помещения, с заявлением о выкупе которого он обращался 15.01.2009. 
          В ходе рассмотрения дела установлено, что арендные платежи в течение всего срока аренды вносились заявителем несвоевременно.
          При вынесении решения суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества (в редакции до 17.07.2009),  обоснованно посчитал, что ненадлежащее исполнение предпринимателем обязанности по внесению арендных платежей в течение всего срока аренды является  препятствием для реализации преимущественного права выкупа имущества. 
          Довод заявителя о применении к рассматриваемым правоотношениям новой редакции Закона об особенностях отчуждения имущества в связи с отсутствием задолженности по платежам и неустойкам на день подачи заявления, был отклонён, поскольку оспариваемое решение принято до внесения в названный Закон соответствующих изменений (дело № А52-264/2009, судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены окружным судом в силе).

          1.5. Отнесение субъекта МСП к недобросовестным арендаторам в связи с незначительными просрочками по уплате арендных платежей  необоснованно лишает арендаторов предоставленных им льгот и создаёт препятствия в реализации Закона об особенностях отчуждения имущества.
          Материалами дела подтверждается и обществом не оспаривается, что в течение всего срока аренды плата за помещение дважды вносилась с просрочкой в 3 и 9 дней. Однако к моменту направления заявления о реализации права на приобретение имущества, задолженность по арендной плате и пеням отсутствовала, что подтверждает подписанная сторонами справка. 
          Закон об особенностях отчуждения имущества не содержит чётких критериев в отношении применения понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом», поэтому при разрешении вопроса о наличие у арендатора преимущественного права на приобретение имущества несвоевременность внесения платежей подлежит оценке в каждом конкретном случае.                
           В одном случае суд правомерно указал, что разумным критерием добросовестности является добровольное исполнение обязанностей по внесению арендной платы без использования мер гражданско-правовой ответственности и отсутствие задолженности на день предоставления права выкупа (дело № А66-3390/2009, судебные акты первой и апелляционной инстанций окружным судом оставлены в силе; дела № А05-18137/2009,      А05-18606/2009 в кассационной инстанции не проверялись).
           В другом случае суды, несмотря на имеющиеся просрочки по уплате арендных платежей, признали субъекта МСП добросовестным арендатором, учтя следующие обстоятельства: большинство платежей перечислялось своевременно, задолженность по пеням (включая пени за несвоевременность поступления платежей вследствие технических ошибок) отсутствует, требований о расторжении договора со стороны арендодателя не поступало, доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования не представлено, к гражданско - правовой ответственности при исполнении договора аренды арендатор не привлекался (дела № А13-2193/2009,            А05-1729/2009 в кассационной инстанции не проверялись).  
          Таким образом, допущенные нарушения сроков внесения арендных платежей однозначно не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды. Иной подход к оценке рассматриваемых нарушений влечёт необоснованное лишение субъекта МСП преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений и не соответствует целям и задачам упомянутого Закона. 
          Иное дело - регулярное длительное нарушение обязательств по внесению арендных платежей, просрочка по оплате арендных платежей в течение нескольких месяцев и наличие непогашенной задолженности за предшествующие периоды, применение к арендатору мер гражданско-правовой ответственности, начисление штрафов и пеней за просрочку по арендным платежам, взыскание указанных сумм в судебном порядке.
          Установив такие обстоятельства, суды пришли к выводу об отсутствии у субъектов МСП права на льготный выкуп арендованных помещений при рассмотрении (дела № А05-7215/2009, А05-9862/2008 в кассационной инстанции не проверялись).

          1.6. По смыслу пункта 2 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества (в редакции до 17.07.2009), просрочка внесения арендных платежей в период, предшествующий трёхлетнему сроку, исчисляемому до даты вступления в силу данного Закона, то есть до 05.08.2008, не свидетельствует об отсутствии у субъекта преимущественного права на приобретение имущества.
          Суд признал недействительным отказ мэрии в предоставлении обществу преимущественного права по причине ненадлежащего внесения арендных платежей и указал на следующее.
          Пунктом 1 статьи 3 Закона установлено требование для арендатора - непрерывность владения и (или) пользования имуществом в течение трёх и более лет до дня вступления в силу данного закона.
          В пункте 2 этой статьи закреплено ещё одно условие - надлежащее перечисление арендной платы в течение срока, указанного в пункте 1 статьи.
          Таким образом, при решении вопроса о надлежащем исполнении обязанностей по уплате арендных платежей, следует учитывать именно  трёхлетний срок до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения имущества.
          Поскольку общество в указанный период не допускало просрочек во внесении платежей, оно может реализовать преимущественное право выкупа арендованных помещений (дела № А05-1730/2009,  А05-3205/2009 окружным судом не проверялись).
          В другом случае апелляционный суд, отменив решение суда первой инстанции, признал отказ Департамента в предоставлении субъекту МСП преимущественного права выкупа помещений необоснованным, поскольку нарушение обязательств по внесению платежей имело место в период, не учитываемый в целях данного Закона (дело № А66-11632/2009 окружным судом не рассматривалось).

          1.7. Задолженность по дополнительным финансовым обязательствам арендатора не может рассматриваться как задолженность по арендной плате и не является основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа помещения.
          Принимая решение об отказе в реализации преимущественного права, административный орган сослался  на договор аренды, по которому субъект МСП обязался оплатить задолженность предыдущего арендатора по арендной плате и соответствующие суммы пеней.
          В другом случае отказ также был мотивирован неисполнением обязательств по погашению кредиторской задолженности муниципального унитарного предприятия (далее - МУП), ранее занимавшего спорное здание и невыплатой выходного пособия увольняемым работникам в связи с ликвидацией МУП.
          Суды первой и апелляционной инстанций указали, что данные платежи не являются арендной платой.
          Арендная плата - это денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, а также форма оплаты определяются договором аренды. В большинстве случаев арендная плата перечисляется непосредственно арендодателю.
          В отличие от арендной платы дополнительные финансовые обязательства могут быть исполнены одномоментно, объём выплат не зависит от срока аренды и арендуемой площади (дела № А13-19246/2009, А66-11632/2009 кассационной инстанцией не проверялись).
     
       Вторая группа вопросов связана с принятием органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления нормативных правовых  актов, оказывающих влияние на реализацию преимущественного права на выкуп имущества, а именно:
       об установлении предельных значений площади арендуемого имущества, которая может быть отчуждена;  
       о включении имущества в программу приватизации;
       о включении имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам МСП (далее - Перечень имущества) в соответствии  с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 27.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон о развитии предпринимательства). 
       Среди разрешаемых наиболее распространены вопросы о действии указанных правовых актов во времени, направленности этих актов на создание препятствий в реализации преимущественного права выкупа. 

          2.1. Суд подтвердил законность отказа субъекту МСП в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, поскольку на дату обращения с соответствующим заявлением предельные значения площадей не были определены ни Правительством Российской Федерации, ни законом субъекта Российской Федерации.
          Пунктом 3 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества предусмотрено, что преимущественное право на выкуп имущества может быть реализовано в случае, если площадь арендуемого имущества не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Предельные значения площади арендуемого государственного и муниципального имущества предлагалось до 01.01.2009 установить законодательным органам субъектов Российской Федерации.
          Субъекту МСП отказано в преимущественном праве выкупе арендованного имущества со ссылкой на то, что в установленном порядке предельное значение арендуемой площади не определено.
          Суд признал отказ обоснованным, поскольку при отсутствии нормативно - правового акта, определяющего предельное значение арендуемой площади, не может быть соблюдено одно из обязательных условий, установленных пунктом 3 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения имущества (в редакции до 17.07.2009), значит, и право субъекта МСП, закреплённое данным Законом, не может быть реализовано. (дело № А05-1670/2009, судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены окружным судом в силе; дело № А66-6317/2008 в кассационной инстанции не проверялось).
          В то же время названным Законом не предусмотрено, что до принятия соответствующих законов субъектами Российской Федерации или Правительством Российской Федерации об установлении предельных значений арендуемой площади, приватизация муниципального имущества, основанная на ранее принятых документах, не может быть произведена или должна быть приостановлена.
          Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что муниципалитет, отказав субъекту МСП в приобретении арендованного имущества по причине отсутствия нормативного акта субъекта Российской Федерации, которым определены предельные значения площадей имущества, вправе реализовать данные помещения на торгах (дело № А66-6235/2008, судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены окружным судом в силе).

          2.2. Положения Закона об особенностях отчуждения имущества не подлежат применению к правоотношениям по приватизации спорных помещений, возникших до вступления в силу названного Закона.
          Муниципалитет отказал субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованных помещений со ссылкой на часть 4 статьи 3 Закона, поскольку арендуемая обществом недвижимость включена в перечень имущества, подлежащего приватизации в 2008 году.
          Суд признал  действия муниципалитета соответствующими закону. 
          Прогнозный план приватизации утверждён в ноябре 2007 года.
          Закон об особенностях отчуждения имущества вступил в силу 05.08.2008.                 
          В соответствии со статьёй 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
          Решение о проведение аукциона не нарушает права и законные интересы общества, поскольку преимущественным правом на приобретение спорного помещения  оно не обладает (дело № А05-11287/2008, судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены окружным судом в силе).
          В другом случае, признавая обоснованным отказ субъекту МСП в переводе на него прав и обязанностей  покупателя недвижимого имущества, суд также сослался на статью 4 ГК РФ и указал, что в связи с заключением и подписанием договора купли - продажи спорного помещения до вступления в силу Закона об особенностях отчуждения имущества, преимущественным правом на выкуп такого имущества арендатор не обладает (дело № А52-4601/2008, судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены окружным судом в силе;  дело № А52-4888/2008 в кассационном порядке не проверялось).

          2.3. Продажа объекта недвижимого имущества иным лицам на торгах, организованных в соответствии с действующим законодательством, прекращает преимущественное право субъекта МСП - арендатора на выкуп данного имущества.            
          Так, по делу № А52-88/2009 заявление предпринимателя о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации права приобретения арендуемого им имущества направленно в орган местного самоуправления 11.01.2009 в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения.
          Однако к этому времени местный орган власти уже определил способ приватизации спорного объекта. Программа приватизации муниципального имущества была утверждена ещё до вступления в силу названного Закона.
          Поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усмотрел и признал обоснованным отказ субъекту МСП в реализации преимущественного права.             
          В другом случае спорное имущество было реализовано на торгах, законность проведения которых и оспорил субъект МСП.
          Действительно, договор купли - продажи недвижимого имущества, реализованного на торгах, может быть признан недействительным только в случае признания их недействительными (статья 449 ГК РФ).
          Суд установил, что процедура проведения торгов соответствовала требованиям закона, а заключённый по его результатам договор соответствует требованиям статьи 447 ГК РФ.
       Кроме того, в силу прямого указания, содержащегося в пункте 2 статьи 2 Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ, преимущественное право на выкуп арендуемого имущества не может быть реализовано в случае, если в отношении этого имущества по состоянию на 22.07.2009 заключён договор купли-продажи имущества или определен победитель при продаже такого имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе.
          Таким образом, правомерная продажа имущества на торгах исключает возможность реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (дело № А05-11429/2008, судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены окружным судом в силе, дела № А05-9862/2008, А05-13937/2008 в кассационном порядке не проверялись).

          2.4. Включение имущества в Перечень имущества после вступления в силу Закона об особенностях отчуждения имущества необоснованно лишает субъектов МСП преимущественного права приобретения данной недвижимости.
          Уполномоченный орган после вступления в силу названного Закона включил имущество, являющееся объектом договора аренды, в Перечень имущества. 
          Апелляционный суд отменил решение суда 1-й инстанции, признав  действия административного органа неправомерными, создающими препятствия для реализации указанного Закона.
          При этом суд сослался на положения пункта 5 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, которым предусмотрено, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона об особенностях отчуждения имущества органом местного самоуправления совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами МСП права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, внесено в уставной капитал хозяйственного общества или включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи Закона о развитии предпринимательства Перечень имущества) (дело № А66-11632/2009, в кассационном порядке не проверялось).
          В другом случае суд, установив, что Перечень имущества, утверждён решением представительного органа на следующий день после подачи предпринимателем соответствующего заявления, отменил решение об отказе в предоставлении преимущественного права. Если на момент волеизъявления субъект МСП соответствует совокупности условий, обозначенных в статье 3 Закона об особенностях отчуждения имущества, уполномоченный орган не вправе отказать в упрощённой приватизации имущества (дело № А05-18606/2009 в кассационном порядке не проверялось). 
          В другой ситуации общество, которому также было отказано в признании за ним права преимущественного выкупа в связи с подачей заявления после принятия решения об утверждении Перечня имущества, обжаловало законность опубликования в СМИ данного Перечня и доведение его до сведения граждан и юридических лиц.
         Между тем материалами дела подтверждается, что этот Перечень опубликован в бюллетене, утверждённом для издания официальных сообщений и материалов, нормативных и иных актов органов местного самоуправления, является периодическим  печатным изданием, распространяется по подписке, тираж составляет 10 000 экземпляров.
          Из договора возмездного оказания услуг следует, что доставка бюллетеня, в котором был опубликован указанный Перечень, осуществлена на территории города и района, услуги по доставке выполнены в полном объёме.
          Таким образом, оснований полагать, что бюллетень не соответствует требованиям, предъявляемым  к официальным СМИ, а также то, что Перечень имущества ненадлежащим образом доведён до сведения заинтересованных лиц, не имеется. Отказ обществу в предоставлении преимущественного права соответствует закону (дело № А05-20009/2009 в кассационном порядке не проверялось).
    
          Третья группа спорных вопросов касается объекта правового регулирования - недвижимости, в отношении которой субъектом МСП реализуется преимущественное право выкупа, а именно: на каком праве используется это имущество, является ли истребуемое имущество обособленным и сформированным как объект права, каким образом производится оценка его стоимости.

          3.1. Преимущественное право приобретения арендуемого имущества не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения. 
          Обжалуя отказ администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного помещения, предприниматель указал, что Закон об особенностях отчуждения имущества не лишает субъекта МСП возможности воспользоваться преимущественным правом в той части, в которой оно отвечает требованиям данного Закона. При этом закон не устанавливает запрета на разделение помещений для передачи в собственность части арендуемого помещения, не превышающей по площади предельно установленное значение. 
          Суд отклонил доводы предпринимателя по следующим основаниям.
          Как видно из материалов дела, предприниматель арендовал помещение, право муниципальной собственности с обременением в виде аренды на которое, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть спорное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости. 
          Объектом договора купли - продажи может быть только имущество, в отношении которого осуществлён государственный кадастровый учёт, и право на которое подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Как разъяснено в пункте 8 указанного ранее Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли - продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.
          Также не подлежит удовлетворению требование субъекта МСП  обязать соответствующий орган принять решение о проведении технической инвентаризации арендуемой им части помещения  с целью обособления используемого им объекта для дальнейшей приватизации в упрощённом порядке.
          Законом об особенностях отчуждения имущества не установлена безусловная обязанность уполномоченного органа по проведению специальных мероприятий, в том числе технической инвентаризации, с тем, чтобы заинтересованное лицо впоследствии  имело возможность реализовать преимущественное право в отношении обособленного помещения. Кроме того, выделение арендуемой площади в самостоятельный объект недвижимости может повлечь снижение покупательской ценности вновь образованного объекта.                            
          Таким образом, названный Закон не предусматривает возможность реализации преимущественного права в отношении части арендуемого имущества (дело № А13-8523/2008, судебные акты первой и апелляционной инстанций окружным судом оставлены в силе; дело № А52-6032/2009 в кассационном порядке не проверялось).

          3.2. Преимущественное право приобретения арендованного имущества не может быть реализовано в отношении зданий, являющихся памятниками истории и архитектуры республиканского значения, в случае, если на их отчуждение  установлен запрет. 
           Субъекту МСП отказано в приобретении имущества на льготных условиях, поскольку испрашиваемое здание является объектом культурного значения (решением муниципального представительного органа от 27.12.1991 принято под государственную охрану и отнесено к категории памятников истории и архитектуры республиканского значения. Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 включено в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального значения как памятник градостроительства и архитектуры «дом жилой, XIX век»), на него распространяется особый порядок отчуждения.
          Обжалуя решение администрации об отказе в предоставлении преимущественного права, предприниматель указал, что Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее -Закон об объектах культурного наследия) не установлен запрет на отчуждение в частную собственность памятников истории и культуры.
          Действительно, указанный Закон не устанавливает запрет, но вводит особую процедуру отчуждения объектов культурного значения.
          В соответствии с пунктом 2 статьи 63 Закона об объектах культурного наследия в отношении таких объектов, являвшихся памятниками истории и культуры государственного значения до 27.12.1991, Правительство Российской Федерации по предложениям исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления утверждает перечень объектов культурного - наследия для обеспечения осуществления закреплённых законодательно полномочий.
          До утверждения Правительством Российской Федерации данного перечня отчуждение объектов, а также включение их в перечни объектов, не подлежащих отчуждению, не допускается (абзац 10 этой же нормы).
          Орган местного самоуправления в установленном порядке направил в Росимущество предложения по данному зданию, но на момент отказа предпринимателю в реализации преимущественного права решение в отношении спорного здания Правительством Российской Федерации принято не было. 
          При таких обстоятельствах право на выкуп спорного имущества на момент обращения с соответствующим заявлением к ответчику не может быть реализовано, поскольку на отчуждение данного объекта установлен запрет, требования предпринимателя не подлежат удовлетворению (дело № А13-4394/2009, судебные акты первой и апелляционной инстанций окружным судом оставлены в силе).

          3.3. Величина стоимости объекта оценки, установленная оценщиком на основании договора, заключённого уполномоченным органом в соответствии с Законом об особенностях отчуждения, является обязательной для сторон сделки.
           Субъект МСП уведомил мэрию о согласии реализовать преимущественное право выкупа, но считая предложенную цену завышенной, включил в протокол разногласий иную стоимость объекта. Мэрия отклонила предложения и указала, что поскольку в установленный законом срок договор купли - продажи не заключён, преимущественное право общество утратило (пункт 9 статьи 4 Закона об особенностях отчуждения имущества).
           В соответствие со статьёй 9 названного Закона при продаже имущества его рыночная стоимость определяется оценщиком. В данном случае рыночная стоимость объекта оценки - спорного нежилого помещения определена оценщиком на основании договора. Результаты оценки отражены в соответствующем отчёте.
          Представленная обществом справка из агентства недвижимости, содержащая среднерыночную стоимость одного квадратного метра нежилого фонда, идентичного по своим характеристикам спорному объекту (удалённость от центра, этажность, год сдачи в эксплуатацию и т.д.), не является доказательством, подтверждающим рыночную цену имущества, поскольку названный Закон предусматривает возможность проведения оценки уполномоченным органом, а не покупателем. Достоверность рыночной стоимости объекта оценки, опредёленной оценщиком на основании договора, может быть оспорена путём предъявления самостоятельного иска. 
          При таких обстоятельствах суд признал обоснованным вывод мэрии о том, что преимущественное право выкупа имущества субъект МСП утратил в связи с пропуском срока, предусмотренного для заключения договора купли-продажи этого имущества (дело № А05-20630/2009 в кассационном порядке не проверялось).  

          3.4. В соответствии с частью 2 статьи 2 Закона об особенностях отчуждения имущества субъект МСП может реализовать преимущественное право выкупа арендованного имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию, только в случае принятия последним решения на совершение данной сделки, поскольку это является его правом, а не обязанностью.
          Суд признал необоснованными требования субъекта МСП о признании незаконным бездействия МУП по рассмотрению в установленный срок заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.
          МУП, хотя и несвоевременно, направило в адрес общества письмо, в котором сообщило, что не планирует осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, поскольку после истечения срока договора аренды оно будет использоваться для уставных целей предприятия. Таким образом, на момент рассмотрения дела бездействие уже отсутствовало.
          Требование о возложении на МУП обязанности по заключению договора купли - продажи спорного помещения также не подлежит удовлетворению, поскольку предприятие не принимало решение о продаже помещения, такое решение является правом, а не обязанностью МУП.
          По аналогичным основаниям неправомерны требования общества к администрации - собственнику помещения о признании незаконным бездействия МУП. В Законе об особенностях отчуждения имущества отсутствуют нормы, согласно которым администрация может обязать предприятие предоставить арендатору право выкупа арендуемого помещения (дело № А13-8685/2009 в кассационном порядке не проверялось).


Судебная коллегия по спорам, возникающим из административных и иных правоотношений, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда

Отдел анализа и обобщения судебной практики

18.06.2010

Поиск по сайту
Перерывы в заседаниях
Подписка на новости