Сегодня среда, 22 ноября 2017 года 08:10
Телефон информационно-справочной службы: 8 (8172) 78-09-14, 78-09-16
Главная страница / Судебная практика / Аналитические справки по вопросам судебной практики

О Б З О Р
практики Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда
 
по применению положений Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих приобретение прав и предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности 

     
     Четырнадцатым арбитражным апелляционным судом за период с начала деятельности суда, то есть с 20 сентября 2006 года, по 31 октября 2008 года рассмотрено 140 дел указанной категории, из них в 2006-2007 годах - 62 дела, в 2008 году - 78 дел. В динамике поступления жалоб по данной категории дел отмечена тенденция роста: в течение обобщаемого периода количество таких дел увеличилось в 2 раза (с 1,3% от дел, рассмотренных судом в 2006-2007 годах, до 2%, рассмотренных судом за 10 месяцев 2008 года). 
     Из поступивших жалоб 19,2% поданы на судебные акты Арбитражного суда Архангельской области, 18,4% - Арбитражного суда Вологодской области, 17,6% - Арбитражного суда Псковской области, 8% - Арбитражного суда Новгородской области, 36,8 % - Арбитражного суда Тверской области.
     Анализ практики рассмотрения указанной категории дел показал, что основная группа споров связана с применением норм Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих приватизацию земельных участков, предоставление земельных участков для строительства, включая жилищное, а также для эксплуатации временных сооружений.  


     1. Применение норм земельного законодательства при предоставлении земельных участков для строительства.
     1.1. По делу № А66-5447/2005 суды всех инстанций признали, что при предварительном согласовании предпринимателю места размещения объекта строительства - платной стоянки автомобилей с последующим предоставлением земельного участка в аренду - органом местного самоуправления допущено нарушение пунктов  1 - 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в частности, в заявлении предпринимателя не указано испрашиваемое право на земельный участок; выбор земельного участка произведен без учета экологических норм посредством определения вариантов размещения объекта; не проинформировано население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства; постановлением не утверждены акт выбора земельного участка для строительства и проект его границ (1).
_________________________
(1) Определением ВАС РФ от 15.10.2008 № 13041/08 отказано в пересмотре в порядке надзора постановления ФАС СЗО от 01.07.2008 по делу № А26-6352/2007, в котором содержатся аналогичные выводы.    

     1.2. По делу № А05-910/2007 при предварительном согласовании обществу места размещения объекта под разработку проекта административного центра и предоставлении земельного участка под строительство этого центра суды установили наличие следующих нарушений положений статьи 31 ЗК РФ: до предварительного согласования места размещения объекта не производилось информирование населения, отсутствует акт выбора земельного участка, где компетентной комиссией согласован земельный участок под строительство 3-этажного административного центра, а не 1-этажного магазина. Акт выбора, выданный предыдущему пользователю земельного участка на строительство одного объекта, не может быть использован новым лицом при строительстве другого объекта.
     1.3. По делу № А05-11491/2006 суд признал, что отсутствие заключения экологической экспертизы на стадии предварительного согласования места размещения объекта не является нарушением положений статьи 31 ЗК РФ.
     На основании положений пункта 8 статьи 31 и статьи 32 ЗК РФ выбор земельного участка и принятие названного решения о предварительном согласовании места размещения объекта являются одним из этапов процедуры, осуществляемой при выделении земельного участка для строительства. Это решение действует в течение трех лет и не влечет последствий в виде обязательного предоставления земельного участка для строительства.
     Оспариваемое по делу распоряжение мэра не решает вопрос о предоставлении земельного участка непосредственно под строительство, в нем идет речь о предварительном согласовании места размещения здания торгового центра. Следовательно, экологический контроль за размещением объектов строительства в таком случае осуществляется согласно статье 37 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» на стадии утверждения проектов. 
     Кроме того, по смыслу пунктов 3 и 4 статьи 31 ЗК РФ информирование населения должно в любом случае производиться до предоставления земельного участка под строительство, а не до предварительного согласования места под строительство (2). 
_________________________
(2) Определением ВАС РФ от  26.07.2007 № 8367/07 отказано в пересмотре в порядке надзора постановления ФАС СЗО от 15.05.2007 по данному делу. 
Следует отметить, что выводы судов о применении пунктов 3 и 4 статьи 31 ЗК РФ по данному делу являются противоположными, чем по делам № А66-5447/2005 и А05-910/2007 (пункты 1.1 и 1.2 Обзора).

1.4. По делу № А66-8203/2007 суд признал, что отсутствие утверждения акта выбора земельного участка со стороны органа местного самоуправления не является нарушением процедуры предоставления земельного участка для строительства, установленной статьями 30 и 31 (пункты 5, 6, 8) ЗК РФ, так как постановление, которым соответствующий земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду под строительство магазина подписан главой местного самоуправления. 
     1.5. По делу № А44-31/2007 орган местного самоуправления правомерно отказал в предварительном согласовании места размещения здания магазина, так как представленный обществом эскизный вариант места размещения магазина и его параметров не приемлем для испрашиваемой территории. Согласно проекту застройки микрорайона, предусмотренного генеральным планом города, какое-либо капитальное строительство на данном земельном участке не предусмотрено, он предназначен для благоустройства территории.
     1.6. По делу № А66-10303/2006 законным и обоснованным является отказ в согласовании акта выбора земельного участка под строительство кафе, так как земельный участок, предполагаемый к отводу под строительство кафе, расположен на территории зоны охраняемого природного ландшафта, на территории памятника археологии.
     Орган местного самоуправления руководствовался положениями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», согласно которым в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.
     В соответствии с пунктами 1.4, 2.1, 2.2 действующей Инструкции по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР (утверждена приказом Министерства культуры СССР от 24.01.1986 № 33, далее - Инструкция) систему зон охраны как отдельно стоящих памятников, так и градостроительных комплексов составляют: охранная зона памятника; зона регулирования застройки; зона охраняемого ландшафта.
     Режим содержания зоны охраняемого ландшафта закреплен в пункте 3.3.2 Инструкции, согласно которому на территории этой зоны допускается хозяйственная деятельность, если эта деятельность не наносит ущерба и искажения ландшафту, не требует возведения новых капитальных построек; в соответствии с условиями режима на определенных участках зоны охраняемого ландшафта возможны сенокос, выпас скота, полевые и огородные работы и пр. Открытые поляны и луговые пространства могут быть использованы для эпизодических массовых празднеств и гуляний без строительства сооружений, а также лугопарки и гидропарки, с соответствующими техническими мероприятиями и благоустройством, не искажающими сложившийся ландшафт.
     Суды установили, что в субъекте Российской Федерации соответствующим решением утвержден проект зон охраны памятников истории и культуры. Согласно этому решению спорный земельный участок находится на территории зоны охраны памятников истории и культуры (зона охраняемого ландшафта). Следовательно, отказ в согласовании акта выбора земельного участка соответствует требованиям закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.
     1.7. По делу № А52-2970/2007 суды всех инстанций признали, что распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении на праве аренды земельного участка для строительства платной автомобильной стоянки не соответствует требованиям статьи 29, пункта 5 статьи 30 и пункта 2 статьи 32 ЗК РФ, издано с нарушением полномочий по распоряжению земельными участками этого органа, и тем самым нарушает права Российской Федерации как собственника земельного участка.
     Статьей 29 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.
     Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в силу пункта 2 статьи 9 ЗК РФ осуществляет Российская Федерация. 
     В данном случае выделенный под строительство автостоянки земельный участок накладывается на границы земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, и предоставленного федеральному государственному унитарному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, орган местного самоуправления, принимая решение о предоставлении в аренду части земельного участка, находящегося в федеральной собственности, превысил свои полномочия.
     Кроме того, оспариваемое распоряжение в нарушение пункта 2 статьи 32 ЗК РФ принято в отношении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет. 
     
     2. Применение норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка для жилищного строительства.
     2.1. По делу № А66-6131/2006 суды подтвердили правильность позиции органа местного самоуправления, который со ссылкой на изменения в законодательстве отказал в продлении срока действия акта выбора и обследования площадки под строительство жилого комплекса.
     В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ГрК РФ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1, согласно которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта по результатам аукционов.
     Названной нормой права изменен порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство, так как в отличие от положений статьи 30 ЗК РФ земельные участки для указанных целей предоставляются теперь в собственность или в аренду исключительно на аукционе.
     Статья 30.1 ЗК РФ вступила в законную силу с 01.10.2005 (статья 18 Закона о введении в действие ГрК РФ).
     В связи с этим с 01.10.2005 предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке. 
     На первой стадии осуществляется выбор земельного участка для размещения объекта и принимается в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решение о предварительном согласовании места размещения объекта. На второй - проводятся работы по формированию земельного участка. На третьей - осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка; участку присваивается кадастровый номер. На четвертой - принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства по правилам статьи 32 ЗК РФ.
     По данному делу уполномоченный орган не принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка. Соответственно, земельный участок не сформирован, его кадастровый учет не проведен, то есть не завершена даже первая стадия предоставления земельного участка для строительства. Продление срока согласования акта  выбора и обследования площадки для разработки проекта строительства жилого комплекса противоречит действующему законодательству. 
     2.2. При рассмотрении дел № А05-8147/2007, А13-4486/2007,                  А13-7142/2007, А66-7724/2007 возник спор по применению положений Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Статьей 26 названного закона внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), пункт 15 статьи 3 которого изложен в новой редакции. 
     Суды пришли к выводу, что указанные изменения разрешают предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов до 01.03.2007 при соблюдении одновременно двух условий: предварительное согласование места размещения объекта должно быть утверждено до 01.10.2005; решение о предоставлении земельного участка должно быть принято до 01.03.2007. 
     До 30.12.2007 предоставление земельного участка для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения торгов осуществляется, когда имеется на то соглашение, заключенное заинтересованным лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2007, и соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, и на момент заключения договора аренды земельного участка указанные обязательства выполнены полностью.
     При этом законодательство не связывает наличие указанного права с датой обращения с соответствующим заявлением в уполномоченные органы.
     По делам № А05-8147/2007, А13-4486/2007, А13-7142/2007 постановления о предварительном согласовании мест размещения объектов  изданы после 01.10.2005, а необходимых соглашений не имеется. 
     По делу № А66-7724/2007 согласование места размещения объекта получено 29.09.2005, однако решение о предоставлении земельного участка до 01.03.2007 не принято.
     Таким образом, судами подтверждена правомерность отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельных участков на праве аренды для строительства жилых домов. 
     2.3. По делу № А52-237/2008 суд отказал обществу в признании недействительным зарегистрированного за ответчиком - предприятием  права постоянного бессрочного пользования земельным участком, поскольку истец не доказал наличие у него субъективного материального права или охраняемого законом интереса и факт его нарушения ответчиком.
     Истец, обосновывая заявленные требования, сослался на то, что зарегистрированное за предприятием право постоянного бессрочного пользования на спорный земельный участок препятствует приобретению обществом права аренды на данный земельный участок в целях строительства многоквартирных жилых домов. 
     Материалами дела подтверждается, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком зарегистрировано за ответчиком в 2007 году на основании акта на право пользование землей, выданного в 1988 году. 
     В то же время объективных доказательств, свидетельствующих о том, что на момент предоставления данного земельного участка предприятию в 1988 году либо на момент внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2007 году записи о регистрации за ответчиком права постоянного (бессрочного) пользования на данный участок истец обладал какими-либо правами либо имел охраняемый интерес в отношении данного объекта, не представлено.
     Общество зарегистрировано в качестве юридического лица в 1991 году, поэтому предоставление предприятию спорного земельного участка в 1988 году не могло повлиять на его права и обязанности. Последующая государственная регистрация за Предприятием права постоянного бессрочного пользования в феврале 2007 года также не влияет на права и обязанности общества, поскольку у истца отсутствует материальное право или охраняемый законом интерес в отношении спорного земельного участка. Намерение истца получить данный участок в аренду для осуществления коммерческой деятельности, а также факт обращения его с иском в суд такого права и охраняемого законом интереса не порождают. 
     
     3. Применение норм земельного законодательства, связанных с определением размеров земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. 
     3.1. По делам № А05-6372/2007, А66-1311/2006 суды признали, что факт предоставления прежнему собственнику земельного участка под объектами недвижимости не влечет безусловного предоставления приобретателю этих объектов недвижимости земельного участка такого же размера. Размеры земельного участка должны определяться в каждом конкретном случае с учетом назначения находящегося на нем здания.
     Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, применение которых разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
     Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
     При этом на основании пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
     В частности, необходимо учитывать в совокупности комплекс факторов: размер фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; расположение красных линий; расположение границ смежных земельных участков (при их наличии); расположение естественных границ земельного участка; правила землепользования и застройки; сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
     3.2. По делу № А66-996/2007 суд признал ошибочным применение при определении размера земельного участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем детского комбината, положений СНиП 2.02.01-8  «Основания зданий и сооружений», установленных для обслуживания отдельно стоящих объектов недвижимости, применительно к каждому из восьми указанных объектов, входящих в состав детского комбината. 
     Образовательное учреждение является собственником одного объекта недвижимости, состоящего из нескольких частей. В силу пункта 4 Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 № 105, для всех типов застройки являются обязательными правила межевания, в соответствии с которыми в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды, проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.
     
     4. Применение норм земельного законодательства при оформлении права аренды на земельный участок. 
     4.1. По делу № А13-11108/2006 суды всех инстанций подтвердили обоснованность действий органа местного самоуправления по расторжению договора аренды земельного участка.
     Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
     Направив предпринимателю уведомление, в котором сообщалось об отказе в продлении договора и необходимости освободить арендуемый земельный участок, администрация воспользовалась своим правом, предоставленным ей законом, отказаться от договора. Обязанность продлить договор аренды земельного участка лицу, не имеющему объектов недвижимости на таком участке, на органы местного самоуправления не возложена.
     Кроме того, согласно пункту 2 статьи 8, пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
     В силу статьей 25, 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации.
     Спорный договор аренды не прошел государственную регистрацию, поэтому он является незаключенным. Незаключенный договор не порождает каких-либо прав и обязанностей у сторон. 
     4.2. По делу № А13-12097/2007 суд отклонил довод администрации о том, что оспариваемое обществом постановление о расторжении с ним договора аренды не нарушает его права и законные интересы, поскольку в нарушение требований статей 131, 164, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 НК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды не прошёл государственную регистрацию, а потому считается незаключённым и не порождающим никаких прав и обязанностей для его стороны. 
     Согласно материалам дела земельный участок передан в аренду в 1999 году сроком на 15 лет. В настоящее время срок действия договора ещё не истёк, поэтому любая из его сторон вправе обратиться в управление Росрегистрации с заявлением о государственной регистрации этого договора.  
     4.3. По делам № А44-4085/2005, А44-991/2007 суды согласились с действиями органа местного самоуправления по отказу в предоставлении земельного участка предпринимателю, который ссылался на наличие у него преимущественного права на заключение нового договора аренды участка. 
     В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
     Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
     Следовательно, арендатору для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды статьей 621 ГК РФ предоставлены специальные способы защиты.
     О нарушении преимущественного права прежнего арендатора может идти речь при наличии нескольких претендентов на аренду земельного участка и заключении нового договора аренды с одним из них. По настоящим делам факты передачи спорного земельного участка в аренду по договорам иным лицам не установлены. 
     4.4. По делу № А44-1604/2007 суды отказали в удовлетворении иска общества о признании за ним преимущественного права аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание автомобильной газовой заправочной станции (право собственности зарегистрировано в 2007 году). 
     Согласно материалам дела зарегистрированным пользователем спорного участка на праве аренды является другое лицо. На момент заключения договора аренды с ним в 2005 году участок не был обременён правами третьих лиц.
     Ссылка истца на недействительность договора аренды, заключенного с действующим арендатором, ввиду искажения официальных сведений кадастрового учета, также не принята судом, так как указанные обстоятельства подлежат доказыванию при оспаривании договора аренды в судебном порядке. Однако с таким иском общество не обращалось, на момент рассмотрения дела договор аренды не расторгнут и не признан судом недействительным.
     4.5. По делу № А05-12244/2007 суд признал недействительной государственную регистрацию права аренды земельного участка за собственником нежилого помещения, которое приобретено им в 2004 году, так как на этом же земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий другому собственнику с 2003 года.
     Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание, находящееся на неделимом земельном участке принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не установлено законом.
     Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательно не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
     Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
     4.6. По делу № А66-10252/2006 суд не признал за общественной организацией (субарендатором) право на заключение в порядке статьи 618 ГК РФ договора аренды земельных участков, находившихся в его пользовании с 2000 года в соответствии с договором субаренды, заключенным на 49 лет. 
     Исходя из указанной нормы, права субарендатора на заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы в отношении того же имущества и при отсутствии обстоятельств, препятствующих передаче этого имущества в аренду.
     По материалам дела земельные участки, на которые претендует общественная организация, с 2005 года в кадастровом учете не значатся, так как в результате проведенного межевания на их основе сформированы четыре новых участка, из которых два проданы, а два остались в муниципальной собственности.
     Таким образом, имущество, которым пользовался субарендатор (то есть обладающее теми же характеристиками), отсутствует, что делает невозможным возложение на орган местного самоуправления и нового собственника  обязанности по заключению с общественной организацией договоров аренды. 
     4.7. По делу № А66-2136/2007 признано, что общество имело право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка, выделенного из участка большего размера, который ранее предоставлен в аренду другому лицу, а тот, в свою очередь, передал права и обязанности по договору обществу.
     Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника при условии его уведомления. 
     Применение указанных положений разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005  № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
     Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен в аренду в 1999 году сроком на 10 лет. Арендатор участка в 2001 году передал обществу свои права на земельный участок. Собственник участка извещен о совершении сделки в 2004 году, что суд признал разумным сроком.
     В результате проведенного в 2005 году межевания земельный участок разделен, и его часть предоставлена обществу на праве аренды без проведения торгов, так как положения статьи 30 ЗК РФ в данном случае не применимы.
     
     5. Применение норм земельного законодательства при межевании объекта землеустройства.
     5.1. По делу № А52-2491/2006 суд отказал в признании незаконными действий земельной кадастровой палаты по проведению кадастрового учета земельного участка, указав, что несоблюдение процедуры межевания земель само по себе нельзя признать достаточным основанием для снятия вновь образованного участка с кадастрового учета, поскольку не доказано нарушение прав заявителя как пользователя смежного земельного участка.
     В соответствии с пунктом 4 статьи 69 ЗК РФ при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.
     Материалами дела подтверждается, что объекты недвижимости, принадлежащие обществу и предпринимателю, расположены на земельных участках, непосредственно граничащих друг с другом.
     При формировании выделенного предпринимателю земельного участка его границы должны быть согласованы с обществом - собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, непосредственно граничащем с участком предпринимателя. Однако общество не было уведомлено о времени и месте согласования границ смежного земельного участка.
     Несмотря на допущенное нарушение процедуры межевания земель данное обстоятельство не является достаточным основанием для снятия вновь образованного земельного участка с кадастрового учета, поскольку должно быть доказано нарушение прав заявителя как пользователя смежного земельного участка. Судом установлено, что при межевании учтено фактическое использование земельного участка, требования пожарной безопасности не нарушены, сервитуты установлены, а потому нарушение прав заявителя отсутствует.
     5.2. По делу № А05-1271/2007 суд отказал обществу в признании права постоянного бессрочного пользования земельным участком с уточненной в результате межевания площадью ввиду отсутствия доказательств нарушения или оспаривания ответчиком принадлежащего обществу права. 
     Спорный земельный участок общей площадью 12,0534 га предоставлен обществу в постоянное пользование постановлением мэра города в 1994 году. 
     Впоследствии были проведены работы по межеванию указанного земельного участка, в результате которых площадь участка изменилась по сравнению с площадью, указанной в его кадастровом плане. 
     Истец обратился в Мэрию города с заявлением об утверждении уточненной площади участка, на что получил отказ, мотивированный необходимостью уточнения права собственности на указанный в заявлении земельный участок. 
     Суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения или оспаривания Мэрией принадлежащего обществу права постоянного пользования спорным земельным участком, а также о том, что общество заявляет требования о признании за ним права на земельный участок, которого как объекта гражданских прав не существует. 
     
     6. Применение норм земельного законодательства, регулирующих порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка.
     По делу № А13-1443/2007 суды всех инстанций признали правомерным отказ органа местного самоуправления в изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду под автостоянку, на использование для проектирования и строительства жилого многоквартирного дома, поскольку 
     Положения, предусматривающие одинаковые права для собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 статьи 40 ЗК РФ, применению в данном случае не подлежат. 
     Из содержания статей 40, 41 ЗК РФ следует, что право землепользователя, в частности возводить жилые здания, может быть осуществлено в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Статьей 30.1 ЗК РФ, регламентирующей особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, предусмотрено проведение в таких случаях аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Учитывая, что согласно положениям статей 37, 39 ГрК РФ администрация может принять как решение об изменении вида разрешенного использования, так и об отказе в этом, оспариваемый отказ принят с соблюдением действующего законодательства.
     Принятие органом или должностным лицом решения позднее установленного для принятия такого решения срока не может быть признано достаточным основанием для признания такого решения недействительным, если по существу принятое решение соответствует нормам материального права.
     
     7. Применение норм земельного законодательства, связанных с переводом земель из одной категории в другую.
     По делу № А66-1676/2007 суды всех инстанций подтвердили обоснованность действий органа местного самоуправления по переводу земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию - земли лесного фонда без согласования с правообладателем земельного участка.
     В силу положений пункта 1 статьи 8 ЗК РФ перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом.
     Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Частью 2 статьи 2 названного Закона установлено, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации.
     Из постановления органа власти субъекта РФ не следует, что ходатайство о переводе земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую требует согласия правообладателя земельного участка.
     Судами не принята ссылка подателя жалобы на части 3 и 4 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», поскольку они регулируют порядок перевода не земель, а земельных участков из одной категории в другую.
     Кроме того, судами установлено, что спорные земли, переведенные в категорию земель лесного фонда, заняты лесами. Оборот лесного фонда согласно статьям 7, 8, 12 Лесного кодекса Российской Федерации не допускается. Однако изъятие этих земель у правообладателя не производилось. Следовательно, права заявителя в сфере предпринимательской деятельности на момент принятия обжалуемого распоряжения не нарушены. 
     
     8. Применение норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка для эксплуатации временного сооружения.
     8.1. По делам № А44-6445/2005, А44-1173/2006, А44-2443/2006,                   А44-2519/2006, А44-3026/2006-3, А44-3105/2006 суды подтвердили правомерность отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельных участков в аренду для эксплуатации временных сооружений - торговых павильонов.
     Материалами названных дел подтверждается, что торговые павильоны не являются объектами недвижимости, поэтому на правоотношения по возникновению прав на земельный участок, занятый таким павильоном, не распространяется действие статьи 35 ЗК РФ, закрепляющей переход права на использование земельного участка к новому собственнику объекта недвижимости в части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
     Порядок предоставления земельных участков для эксплуатации временных объектов (сооружений) на территории муниципального образования предусмотрен принятым на основании пункта 1 статьи 34 ЗК РФ Положением о порядке возведения, сдачи в эксплуатацию, учета, изменения, замены и сноса временных объектов, утвержденным городской Думой.  
     Указанным Положением установлено, что в случае окончания срока действия распоряжений или перехода права собственности владелец временного объекта не менее чем за один месяц до истечения срока эксплуатации, указанного в распоряжении, должен подать заявку о предоставлении земельного участка в аренду для эксплуатации временного объекта или заявку о разрешении на эксплуатацию временного объекта.
     Временный объект, для которого истек срок действия разрешения на эксплуатацию либо срок договора аренды земельного участка, является самовольно возведенным объектом. По истечении установленного срока владелец обязан в течение месяца произвести снос временного объекта, а земельный участок после сноса привести в надлежащий вид.
     По рассмотренным делам заявки о предоставлении земельного участка в аренду для эксплуатации временного объекта поданы несвоевременно, в связи с чем отказ в предоставлении такого участка признан законным и обоснованным.
     8.2. По делу № А44-141/2007 суды признали законным распоряжение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении обществу в собственность земельного участка, на котором расположено временное сооружение. 
     Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
     Порядок предоставления субъектам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлен статьей 34 ЗК РФ. Названной статьей на соответствующие компетентные органы возложена обязанность разработать процедуру предоставления земельных участков, рассматривать поступающие от заинтересованных лиц заявки на предоставление земельных участков. Однако из данной правовой нормы не вытекает обязанность уполномоченного органа власти принять по результатам рассмотрения поданного заявления только положительное решение.
     Исключительное право, которому корреспондирует соответствующая обязанность исполнительного органа власти, на приобретение права аренды земельного участка предоставлено статьей 36 ЗК РФ собственникам расположенных на данном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимости. 
     Между тем торговые павильоны, для эксплуатации которых испрашивались земельные участки, являются временными сооружениями, к недвижимому имуществу не относятся, и, следовательно, нормы земельного законодательства, регулирующие отношения по использованию земельных участков, занятых объектами недвижимости, к спорным правоотношениям не применимы.
     
     9. Применение норм земельного законодательства при приватизации земельных участков.
     9.1. По делам № А66-9588/2006, А66-3726/2007 орган местного самоуправления отказал в предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположена автозаправочная станция с сооружениями, сославшись на наличие в предъявленных обществом документах противоречий о приобретенных объектах и земельных участках, на которых они расположены. 
     Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
     Общество не доказало факта нахождения на испрашиваемом земельном участке построенных в установленном порядке объектов недвижимости. Предшествующий собственник, у которого была приобретена автозаправочная стация, построил на этом участке только два здания, введенных в эксплуатацию как объекты недвижимости. В отношении остальных сооружений (трансформаторной подстанции, железобетонных опор с фонарями, асфальтовой площадки) отсутствуют документы, подтверждающие их строительство с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, действующих в период их возведения. В свидетельствах о праве собственности на указанные сооружения имеются противоречия: указаны различные земельные участки, на которых они расположены.
     При наличии несоответствий и противоречий в представленных документах в обоснование своего права на приватизацию земельного участка правомерным является отказ в выкупе названного участка.
     9.2. По делу № А13-9138/2006 орган местного самоуправления отказал предпринимателю предоставить в собственность земельный участок, на котором расположена принадлежащая ему автостоянка. Предприниматель обратился с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность в июне 2006 года, ссылаясь на наличие оснований, предусмотренных пунктом 5 статьи 20 ЗК РФ. Ранее земельный участок арендовался им по договору, который решением арбитражного суда признан незаключенным, поэтому предприниматель полагал, что земельный участок находится у него на праве постоянного (бессрочного) пользования
     Суд признал действия органа местного самоуправления правомерными, так как пункт 5 статьи 20 ЗК РФ распространяется только на граждан - физических лиц, в то время как заявитель имеет статус индивидуального предпринимателя, к деятельности которого в силу статьи 23 ГК РФ применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц.
     Кроме того, пункт 5 статьи 20 ЗК РФ признан утратившим силу с 01.09.2006 Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ. Этим же законом статья 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена пунктом 9.1, согласно которому гражданин вправе зарегистрировать право собственности на земельный участок, если этот земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
     Указанные основания по делу отсутствовали, поэтому право на приобретение земельного участка в собственность в порядке, установленном пунктом 5 статьи 20 ЗК РФ у предпринимателя не возникло. 
     9.3. По делу № А66-6355/2007 суды установили, что имеющиеся в деле документы не подтверждают нахождение земельного участка в водоохранной зоне, поэтому запрет в приватизации, содержащийся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пункте 12 статьи 85 ЗК РФ, на спорный земельный участок не распространяется.
     9.4. По делам № А52-3373/2006, А52-3374/2006 суд признал недействительным постановления местной администрации о предоставлении обществу в собственность земельного участка для размещения базы отдыха, поскольку названный участок находится в водоохранной зоне и в прибрежной защитной полосе озера и его предоставление может осуществляться при условии обязательного согласования с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (статья 112 Водного кодекса Российской Федерации 1995 года).
     9.5. По делу № А13-5999/2007 подтверждена правомерность отказа в предоставлении в собственность земельного участка в связи с тем, что часть спорного земельного участка находится в пределах береговой линии, земли которой приватизации не подлежат в силу пункта 8 статьи 27 ЗК РФ. 
     Для решения вопроса о предоставлении в собственность земельного участка следует провести межевание с выделением земельного участка за пределами береговой полосы.
     9.6. По делу № А05-6855/2007 суд отказал военному прокурору в признании недействительным распоряжения Росимущества о приватизации находящего в собственности Российской Федерации земельного участка, не установив его принадлежность к землям обороны, ограниченным в обороте  на основании пункта 5 статьи 27 ЗК РФ. 
     В силу пункта 1 статьи 93 ЗК РФ отличительным признаком земель обороны и безопасности является использование их для обеспечения деятельности Вооруженных сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и т.д.
     Из материалов дела видно, что земельный участок на момент издания спорного распоряжения использовался в целях организации базы отдыха, то есть не обеспечивал деятельность вооруженных сил. Следовательно, такой участок мог быть передан в собственность, что подтверждено судами всех инстанций.
     9.7. По делу № А66-10676/2006 суды признали незаконным отказ в приватизации земельного участка, на котором находится объект археологического наследия.
     Согласно статье 5 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Федеральным законом.
     В силу статей 94, 99 ЗК РФ земли историко-культурного назначения являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.
     По настоящему делу спорный земельный участок из хозяйственного использования не изъят. На нем находится производственное здание ткацкого цеха.
     Пунктом 2 статьи 49 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.
     Из материалов дела следует, что имеется охранный договор в отношении памятника археологии местного значения, названный памятник представляет собой скрытый в земле культурный слой средневековья. Общество обратилось с заявлением о приобретении в собственность земельного участка как собственник объекта недвижимого имущества.
     В силу пункта 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление.
     В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.
     При названных обстоятельствах отсутствуют основания для отказа обществу в выкупе земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание (3).
_________________________
(3) Правовая позиция по данному вопросу сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 15355. 


10. Полномочия органа местного самоуправления, его должностного лица на отмену в порядке самоконтроля ранее принятого данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правового акта.
По делам № А66-5447/2005, А05-910/2007 суды всех инстанций подтвердили, что орган местного самоуправления вправе отменить в порядке самоконтроля ранее принятое постановление, которым предпринимателю предварительно согласовано месторасположение объекта строительства - платной стоянки автомобилей с последующим предоставлением земельного участка в аренду. Такое право закреплено в статье 44 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и статье 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (4).
_________________________
(4) Правовая позиция по данному вопросу сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2004 № 1424/04.



     11. Некоторые процессуальные аспекты рассмотрения дел указанной категории.
     11.1. По делам № А13-2894/2007, А13-2898/2007, А13-3419/2007,              А13-3426/2007, А13-3431/2007 прокурор обратился с заявлениями о признании недействительными постановлений администрации о предварительном согласовании организации места размещения жилого дома, ссылаясь на нарушение прав неограниченного круга лиц - потенциальных инвесторов. 
     Суды сделали вывод о правомерности требований прокурора, так как исходя из положений статей 52, 198 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с подобным заявлением как в интересах конкретного физического или юридического лица, так и в интересах неопределенного круга лиц и в защиту публичных интересов.
     11. 2. По делу № А52-512/2006 суд на основании положений статьи 198 АПК РФ признал, что, если гражданину или организации, в защиту которых обратился в суд прокурор, было известно о нарушении их прав и законных интересов оспариваемым ненормативным правовым актом, но они пропустили трехмесячный срок подачи заявления без уважительных причин, суд вправе отказать прокурору в восстановлении срока подачи заявления. 
     
     

Судебные коллегии
   Четырнадцатого арбитражного
     апелляционного суда

14.11.2008 



Информация о делах


Календарь дел

Подписка на новости и актуальные вопросы

Разработка веб-ресурса - ЗАО "Информационная компания "Кодекс" на основе платформы "Кодекс: Сайт"