Сегодня пятница, 17 ноября 2017 года 20:20
Телефон информационно-справочной службы: 8 (8172) 78-09-14, 78-09-16
Главная страница / Судебная практика / Актуальные вопросы

 


     
     Исходя из системного толкования норм гражданского законодательства договор ипотеки нежилых помещений не может быть признан ничтожным из-за отсутствия в нем указания о залоге права аренды на земельный участок, на котором находится заложенный объект недвижимости.

     Между компанией 1 и компанией 2 заключен договор купли-продажи акций. В обеспечение исполнения обязательств компании 2 по указанному договору купли-продажи акций между компанией 1 (залогодержателем) и обществом (залогодателем) заключен договор залога, согласно которому второе передало первому в залог нежилые помещения.
     Компания 1 указала на неисполнение компанией 2 обязательства по оплате акций в установленный договором срок и просила обратить взыскание на объект залога.
     Отказывая в удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции сослался на пункт 3 статьи 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
     Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в данной части, пришел к выводу о действительности договора залога, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
     Согласно указанному постановлению к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Кодекса. В силу этого собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.
     Как следует из положений пунктов 1 и 2 статьи 290 ГК РФ, а также статьи 75 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
     Также суд апелляционной инстанции учел разъяснения, содержащиеся в пункте 3 информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», согласно которым в случае, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).
     Залогодатель нежилого помещения в жилом здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок, занятый этим зданием; в отношении права распоряжения указанного лица подлежат применению нормы о распоряжении подобным имуществом собственника жилого помещения в многоквартирных домах.
     Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции, указав, что, несмотря на отсутствие в договоре залога условия об ипотеке принадлежащего залогодателю права аренды на земельный участок, на котором расположен объект залога, данные права аренды должны считаться заложенными одновременно с заложенными нежилыми помещениями.
     Учитывая, что общество является собственником нежилых помещений в здании и имеет права соарендатора земельного участка, на котором расположено здание, по договору аренды, вместе с заложенным помещением должны считаться заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания, а также права, вытекающие из упомянутого договора аренды.
     Поскольку предметом ипотеки являлись нежилые помещения, а не здание или сооружение в целом, пункт 3 статьи 340 ГК РФ и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», не подлежат применению.
     
(Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 10438/10 по делу № А40-53940/09-125-332)
 


Ваш комментарий:
Представьтесь, пожалуйста:

Анти-спам: Выберите слово из 4 букв [суд, крот, лак]



Информация о делах


Календарь дел

Подписка на новости и актуальные вопросы

Разработка веб-ресурса - ЗАО "Информационная компания "Кодекс" на основе платформы "Кодекс: Сайт"